目 錄
前言
一、基于國家城市更新政策的市場展望
（一） 現行更新方向趨于協同
（二） 現有投融資模式趨于多元
（三） 現有資金投向趨于示范
（四） 總述
前 言
在城市更新過程中，房地產、城市基礎設施、商業與服務設施、文化旅游開發等多領域投資不斷加大。有研究機構預測，到2029年，城市更新投資規模將超過9萬億元。城市更新的核心目標是實現城市的高質量發展，在依賴財政投入之外，更需要建立多元化和可持續的城市更新融資模式，這給城市更新市場帶來了廣闊想象力。本文以國家城市更新政策為背景，立足于西部重慶、首都北京、東部廣州、粵港澳引擎深圳四個主要城市及其他城市最新發布的城市更新融資規定及已發生或擬進行中的舉措內容，結合前沿社會資本投融資模式作出分析適用，以期為城市更新社會資本投融資提供思路參考。
正 文
2019年12月，中央經濟工作會議首次提出城市更新概念：“要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。2021年3月，城市更新首次寫入《2021年政府工作報告》和“十四五”規劃文件之中，上升為國家層面戰略，推動城市更新在全國范圍內開展。2023年11月10日，自然資源部辦公廳印發《支持城市更新的規劃與土地政策指引（2023版）》的通知，首次對城市更新在規劃發展中遇到的問題作出針對性及系統性回應，且內容全面，對未來城市更新的規劃和土地利用導向作出了指引。2024年8月初，國務院發布《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》，其中將“實施城市更新和安全韌性提升行動”作為四大行動之一，并提出加大中央財政性建設資金對符合條件的保障性租賃住房、城鎮老舊小區改造、城市燃氣管道等老化更新改造、城市排水防澇、超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施建設等項目的支持力度。短短5年間，“城市更新”完成從概念提出、寫入五年規劃、政策指引到協同發展的重大轉變，為未來城市更新發展提供了方向。
2020年07月20日，《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》國辦發〔2020〕23號文，明確：將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，中央給予資金補助，省級人民政府要相應做好資金支持。
2023年兩會《政府工作報告》明確政府投資和政策激勵要有效帶動全社會投資，今年擬安排地方政府專項債券3.8萬億元，加快實施“十四五”重大工程，實施城市更新行動，促進區域優勢互補、各展其長，繼續加大對受疫情沖擊較嚴重地區經濟社會發展的支持力度，鼓勵和吸引更多民間資本參與國家重大工程和補短板項目建設，激發民間投資活力。
自2021年3月，“城市更新”首次寫入我國政府工作報告和五年規劃，發展到今日，已經不再是初期的“大拆大建”，而是保持原有城市肌理的“城市有機更新”，更加強調“微更新、微循環、微改造”。城市更新融資模式從政府引導、市場運作、公眾參與的框架式指引轉變為以設立專項借款、用好增發國債、地方政府專項債等的具體探索，并進一步通過設立示范城市，中央財政給予定額補助擴大更新范圍，推動城市更新成片發展。
撰稿人：胡勝泉、彭 璐
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